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Wer eine Wohnung vermietet oder zu einer Eigentümergemeinschaft gehört, hat ein Datum im Kalender stehen: den 31. Dezember 2026. Bis dahin müssen ältere Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler, die nicht fernablesbar sind, nachgerüstet oder ersetzt werden. Wer die Frist verpasst, riskiert, dass Mieter ihren Kostenanteil kürzen.
In diesem Beitrag erklären wir, was die Heizkostenverordnung verlangt, wie die Fernablesung funktioniert, welche Ausnahmen es gibt, wer die Kosten trägt und was Eigentümer, Vermieter und Mieter jetzt tun sollten.
Das Wichtigste zuerst
- Bis zum 31. Dezember 2026 müssen nicht fernablesbare Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 Absatz 3 Heizkostenverordnung). Verantwortlich ist der Gebäudeeigentümer.
- Fernablesbar heißt: Die Geräte lassen sich ohne Zutritt zur Wohnung auslesen, in der Regel per Funk. Neue Geräte müssen ab dem 1. Dezember 2022 außerdem interoperabel und an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein.
- Ausnahmen gibt es bei technischer Unmöglichkeit, unangemessenem Aufwand oder unbilliger Härte und für bestimmte Gebäude nach § 11. Bei Gebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, hat die Verordnung keinen Vorrang vor dem Mietvertrag.
- Fehlt die fernablesbare Ausstattung, dürfen Mieter ihren Anteil an den Heiz- und Warmwasserkosten um 3 Prozent kürzen. Das gilt nicht zwischen einem Wohnungseigentümer und seiner Gemeinschaft.
- Sind fernablesbare Geräte installiert, muss der Eigentümer den Nutzern seit dem 1. Januar 2022 monatlich Verbrauchsinformationen geben.
- Eine eigene Kostenregel für die Umrüstung gibt es nicht. Für Kaltwasserzähler gilt die Pflicht nicht.
Inhaltsverzeichnis
- Was gilt bis zum 31. Dezember 2026?
- Wie funktioniert die Fernablesung der Heizung?
- Für wen gilt die Pflicht, und welche Ausnahmen gibt es?
- Was passiert, wenn die Frist verstreicht?
- Fernablesbare Heizkostenverteiler: Was kostet die Umrüstung und wer zahlt?
- Checkliste für Eigentümer und Vermieter
- Was Mieter wissen sollten
- Fazit
Was gilt bis zum 31. Dezember 2026?
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) regelt, wie Heiz- und Warmwasserkosten in Gebäuden mit zentraler Heizung verbrauchsabhängig verteilt werden. Seit der Novelle von 2021 müssen die Messgeräte fernablesbar sein. Nach § 5 Absatz 3 müssen Geräte, die bis zum 1. Dezember 2021 installiert wurden und nicht fernablesbar sind, bis zum 31. Dezember 2026 durch Nachrüstung oder Austausch die Anforderungen erfüllen. Betroffen sind Heizkostenverteiler an Heizkörpern, Wärmezähler (Wärmemengenzähler) und Warmwasserzähler.
| Situation | Was gilt | Stichtag |
|---|---|---|
| Neu installierte Geräte | müssen fernablesbar sein und Datenschutz und Datensicherheit nach dem Stand der Technik gewährleisten | nach dem 1. Dezember 2021 |
| Neu installierte Geräte | müssen zusätzlich interoperabel sein und sich an ein Smart-Meter-Gateway anbinden lassen | ab dem 1. Dezember 2022 |
| Bestehende, nicht fernablesbare Geräte | müssen nachgerüstet oder ersetzt werden | bis 31. Dezember 2026 |
| Fernablesbare Altgeräte (bis 1. Dezember 2022 installiert) | müssen interoperabel und an ein Smart-Meter-Gateway anbindbar sein | nach dem 31. Dezember 2031 |
Ein Sonderfall betrifft einzelne Geräte: Wird ein einzelner Zähler oder Heizkostenverteiler ersetzt oder ergänzt, der Teil eines Gesamtsystems ist, und sind die übrigen Geräte noch nicht fernablesbar, müssen die neuen Geräte nicht fernablesbar sein. Für das Gesamtsystem bleibt die Frist bis Ende 2026 aber bestehen.
Wie funktioniert die Fernablesung der Heizung?
Fernablesbar ist ein Gerät nach der Verordnung, wenn es ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann. In der Praxis geschieht das per Funk. Elektronische Heizkostenverteiler erfassen den Verbrauch am Heizkörper und senden die Werte regelmäßig per Funk, häufig im Verfahren Wireless M-Bus. Ausgelesen werden die Daten über einen Empfänger oder ein Gateway im Haus oder von außerhalb des Gebäudes und gelangen so zum Messdienstleister. Ein Termin, bei dem jemand in allen Wohnungen die Geräte abliest, entfällt damit.
Zwei Begriffe aus der Verordnung sind dabei wichtig. Interoperabel bedeutet, dass auch ein anderer Dienstleister die Geräte selbst fernablesen kann, wenn die Ablesung wechselt. Das Schlüsselmaterial muss dem Eigentümer dafür kostenfrei zur Verfügung gestellt werden. Smart-Meter-Gateway-fähig heißt, dass sich die Geräte sicher an ein Smart-Meter-Gateway nach dem Messstellenbetriebsgesetz anbinden lassen.
Mit fernablesbaren Geräten kommt eine weitere Pflicht: Der Eigentümer muss den Nutzern monatlich Verbrauchsinformationen mitteilen. Sie enthalten den Verbrauch des letzten Monats in Kilowattstunden, den Vergleich mit dem Vormonat und dem gleichen Monat des Vorjahres, soweit diese Daten vorliegen, sowie einen Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer. Die Pflicht gilt seit dem 1. Januar 2022.
Für wen gilt die Pflicht, und welche Ausnahmen gibt es?
Die Pflicht trifft den Gebäudeeigentümer, also Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften. Sie gilt für Gebäude mit zentraler Heizungs- oder Warmwasserversorgung, in denen mehrere Nutzer die Kosten verbrauchsabhängig abrechnen. Gebäude ohne zentrale Anlage, zum Beispiel mit Gasetagenheizungen, fallen in der Regel nicht in den Anwendungsbereich. Folgende Ausnahmen sieht die Verordnung vor:
| Ausnahme | Voraussetzung |
|---|---|
| Technisch nicht möglich oder unbillige Härte (§ 5 Absatz 3) | Die Nachrüstung ist im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich oder würde durch unangemessenen Aufwand oder sonst zu einer unbilligen Härte führen |
| Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen (§ 2) | Eine der Wohnungen bewohnt der Vermieter selbst. Dann hat die Verordnung keinen Vorrang vor vertraglichen Vereinbarungen |
| Sehr geringer Heizwärmebedarf (§ 11) | Räume in Gebäuden mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh pro Quadratmeter und Jahr |
| Unverhältnismäßig hohe Kosten (§ 11) | Die Kosten lassen sich nicht durch Einsparungen erwirtschaften, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden können |
| Ältere Gebäude (§ 11) | Räume, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig wurden und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann |
| Heime (§ 11) | Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime sowie vergleichbare Gebäude, deren Nutzung bestimmten Personengruppen vorbehalten ist |
| Besondere Wärmeversorgung (§ 11) | Räume in Gebäuden, die überwiegend mit Wärme aus Wärmerückgewinnung oder Solaranlagen versorgt werden, oder aus Kraft-Wärme-Kopplung oder Abwärme, sofern dort der Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfasst wird |
| Befreiung im Einzelfall (§ 11) | Die nach Landesrecht zuständige Stelle befreit wegen besonderer Umstände von den Anforderungen |
Ob eine Ausnahme für dein Gebäude greift, ist eine Einzelfallfrage. Lass das im Zweifel vom Messdienstleister, der Hausverwaltung oder einem Fachanwalt prüfen.
Was passiert, wenn die Frist verstreicht?
Hat der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Absatz 2 oder 3 keine fernablesbare Ausstattung installiert, dürfen Mieter bei der Abrechnung den auf sie entfallenden Kostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 12 Absatz 1). Dasselbe gilt, wenn der Eigentümer die monatlichen Verbrauchsinformationen nicht oder nicht vollständig mitteilt. Wird gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, obwohl es die Verordnung verlangt, sind es 15 Prozent. Ein Beispiel mit angenommenen Werten: Beträgt der Anteil eines Mieters an den Heiz- und Warmwasserkosten 1.200 Euro, wären 3 Prozent eine Kürzung von 36 Euro.
Das Kürzungsrecht gilt nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft. Hat ein Eigentümer seine Wohnung vermietet, können aber seine Mieter kürzen. Nach verbreiteter Auffassung kann der Eigentümer das nicht an die Gemeinschaft weiterreichen. Wie sich das Kürzungsrecht auf die erste betroffene Abrechnung auswirkt, hängt vom Abrechnungszeitraum ab und sollte im Einzelfall geklärt werden.
Fernablesbare Heizkostenverteiler: Was kostet die Umrüstung und wer zahlt?
Preise für Geräte, Montage und Ablesung hängen von Gebäude, Geräteanzahl und Messdienstleister ab. Verlässliche Pauschalpreise gibt es nicht, deshalb lohnt es sich, mehrere Angebote einzuholen. Auch bei der Frage, wer zahlt, gibt es keine eigene Regel für die Umrüstung. Nach einer Antwort der Bundesregierung vom März 2026 gelten die allgemeinen Grundsätze: Für die Installation kommt bei Vorliegen der Voraussetzungen eine Modernisierungsmieterhöhung in Betracht, wobei die Regeln der modernisierenden Instandsetzung (§ 559 Absatz 2 BGB) zu beachten sind. Die Ablese- und Wartungskosten können unter den gesetzlichen Voraussetzungen über die Betriebskosten umgelegt werden.
Möchte der Eigentümer die Geräte mieten oder auf andere Weise überlassen bekommen, muss er das den Nutzern vorher mit Angabe der Kosten mitteilen. Widerspricht die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats, ist die Maßnahme unzulässig. Die Wahl der Ausstattung bleibt dem Eigentümer im Rahmen der Verordnung überlassen. Mieter müssen den Einbau dulden. In Eigentümergemeinschaften werden die Kosten für die Anbringung der Ausstattung nach den Regeln zur Tragung der Verwaltungskosten verteilt (§ 3 HeizkostenV).
Checkliste für Eigentümer und Vermieter
- Bestand erfassen: Welche Geräte hängen im Haus, sind sie elektronisch, funkfähig und interoperabel? Klassische Verdunstungsröhrchen lassen sich in der Regel nicht per Funk auslesen und müssen ersetzt werden.
- Ausnahmen prüfen: Greift eine Ausnahme nach § 5 Absatz 3, § 2 oder § 11? Halte die Begründung schriftlich fest.
- Angebote einholen: Vergleiche Kauf, Miete und Leasing der Geräte sowie die Kosten für Ablesung und Verbrauchsinformation.
- Mieter informieren: Kündige Termine rechtzeitig an. Bei Miete oder Leasing gilt das Widerspruchsrecht der Mehrheit der Nutzer.
- Montage terminieren: Vergib die Aufträge so früh wie möglich, denn die Frist endet zum Jahreswechsel.
- Verbrauchsinformationen organisieren: Klär mit dem Dienstleister, wie die monatlichen Informationen an die Nutzer gehen, zum Beispiel per Portal oder App.
- Dokumentieren: Bewahre Aufträge, Montagebestätigungen und Gerätedaten auf.
Was Mieter wissen sollten
Als Mieter hast du Anspruch darauf, dass der Vermieter die Pflichten der Verordnung erfüllt, und kannst bei Verstößen kürzen. Du musst den Einbau neuer Geräte aber dulden. Mit den monatlichen Verbrauchsinformationen siehst du früher als bisher, wie viel Wärme du verbrauchst, und kannst dein Heizverhalten anpassen. Tipps zum Sparen findest du im Beitrag Optimieren statt frieren. Fehlen fernablesbare Geräte, sprich zuerst mit dem Vermieter, bevor du bei der Abrechnung kürzt, und halte die Gründe schriftlich fest. Eine rechtliche Beratung ersetzt das nicht, im Zweifel hilft ein Mieterverein.
Fazit
Bis zum 31. Dezember 2026 müssen ältere, nicht fernablesbare Heizkostenverteiler, Wärmezähler und Warmwasserzähler nachgerüstet oder ersetzt werden. Verantwortlich ist der Gebäudeeigentümer. Wer die Frist verpasst, riskiert eine Kürzung von 3 Prozent durch die Mieter, bei fehlenden Verbrauchsinformationen ebenfalls.
Prüfe jetzt den Bestand, kläre mögliche Ausnahmen, hole Angebote ein und plane die Montage rechtzeitig. Für Kaltwasserzähler gilt die Pflicht nicht, eine freiwillige Umstellung kann aber sinnvoll sein, wenn ohnehin Geräte getauscht werden.
Hinweis: Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand von Oktober 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Gesetze und Fristen können sich ändern. Lass dich im Zweifel von einem Fachanwalt, einem Messdienstleister oder deiner Hausverwaltung beraten.
